CHỈ THẾ CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Trong giao dịch dân sự, thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Một trong những loại tài sản thường được sử dụng để thế chấp là bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong một số trường hợp, cá nhân, tổ chức mong muốn chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, không chỉ cần được xem xét, đánh giá dựa trên quy định của pháp luật mà còn cần dựa trên các yếu tố trong thực tiễn.

1. Thế chấp tài sản là gì?

Định nghĩa:

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho nhận thế chấp. Tài sản này do bên thế chấp giữ hoặc các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý.

2. Quyền sử dụng đất và Tài sản gắn liền với đất

2.1. Khái niệm Quyền sử dụng đất

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển giao thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

2.2. Khái niệm Tài sản gắn liền với đất

Theo khoản 4 Điều 3 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất là những tài sản vật chất có tính liên kết chặt chẽ với thửa đất, không thể di chuyển, không thể tách rời một cách dễ dàng khỏi thửa đất, bao gồm:

•Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

•Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;

•Công trình xây dựng khác;

•Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng;

•Vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

3. Chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất có được không?

3.1. Cơ sở pháp lý:

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, việc dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.

Đồng thời, căn cứ Luật Đất đai năm 2024, cá nhân, tổ chức được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định cụ thể về phương thức xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất.

3.2. Như vậy:

Do đó, cá nhân, tổ chức hoàn toàn có thể chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không cần thiết phải thế chấp cả quyền sử dụng đất.

4. Đăng ký biện pháp bảo đảm khi thế chấp tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Nghị định 99/2022/NĐ-CP, việc đăng ký biện pháp bảo đảm khi thế chấp tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện đối với các tài sản sau:

•Nhà ở và/hoặc tài sản khác gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận;

•Tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở) mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu;

•Cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng.

5. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất

5.1. Phương thức thức xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản thể chấp bằng các phương thức sau:

•Bán đấu giá tài sản;

•Tự bán tài sản;

•Nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;

•Phương thức khác.

Trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá.

5.2. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên nhận thế chấp có quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất của bên thế chấp.

5.3. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

Trong thực tế, vẫn có nhiều trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất cho chủ thể khác xây dựng và tạo lập tài sản (nhà ở, công trình,…) trên đất thuộc quyền sử dụng của mình. Lúc này, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của chủ thể xây dựng, còn quyền sử dụng đất vẫn thuộc sở hữu của chủ thể có quyền sử dụng đất. Do đó, bên nhận thế chấp chỉ được quyền xử lý tài sản gắn liền với đất mà không được xử lý quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ thể sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

6. Rủi ro trong xử lý tài sản khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất, các bên có thể gặp khó khăn trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật do thiếu tính đầy đủ và đồng bộ, đặc biệt là trong trường hợp tài sản gắn liền với đất chưa được đăng ký quyền sở hữu.

Thứ hai, bên nhận thế chấp và/hoặc bên nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dễ phát sinh tranh chấp, khiếu nại với bên có quyền sử dụng đất.

6.1. Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất

Trường hợp các bên có thỏa thuận bên nhận thế chấp chỉ được quyền xử lý tài sản gắn liền với đất thì bên nhận thế chấp có thể sẽ gặp khó khăn trong việc bán, chuyển nhượng tài sản do không có quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thuê lại đất hoặc xin nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên thế chấp.

6.2. Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất

Trường hợp này việc xử lý tài sản thế chấp có thể sẽ gặp khó khăn do có hạn chế về quyền tiếp tục sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu bên sử dụng đất thu hồi mặt bằng làm mất giá trị khai thác của tài sản.

Như vậy, cá nhân, tổ chức hoàn toàn có thể chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thế chấp này có thể gây ra những vấn đề phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp. Do đó, để đảm bảo tính minh bạch, khả thi cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp nói riêng thì cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, hướng dẫn cụ thể hơn trong việc đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp trong những trường hợp đặc thù. Đồng thời, các chủ thể tham gia giao dịch thế chấp cần hiểu rõ quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ thủ tục để tránh rủi ro pháp lý phát sinh.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

PHÁP LÝ NHƯỢNG QUYỀN THƯƠNG MẠI

Nhượng quyền thương mại được xem như một chiến lược phổ biến được nhiều công ty lựa chọn khi mở rộng đầu tư, kinh doanh. Trong những năm gần đây, có rất nhiều doanh nghiệp trong nước và quốc tế đã áp dụng hình thức kinh doanh nhượng quyền tại Việt Nam khá hiệu quả, điển hình như thương hiệu “Starbucks”, “KFC”, “Pizza Hut”, “McDonald’s”, “Cà phê Trung Nguyên”, “Highlands Coffee”, ... Tuy nhiên, dù đang phát triển khá mạnh nhưng hoạt động nhượng quyền thương mại ở Việt Nam chưa thực sự hiệu quả do còn tồn tại một số rủi ro pháp lý.

GIẢI THỂ DOANH NGHIỆP ĐANG VƯỚNG TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN

Giải thể doanh nghiệp là một thủ tục pháp lý quan trọng, đánh dấu sự chấm dứt hoàn toàn sự tồn tại của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Đây không chỉ đơn thuần là việc ngừng hoạt động kinh doanh mà còn liên quan đến việc thanh toán nợ, xử lý tài sản, giải quyết quyền lợi của người lao động và hoàn tất nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp doanh nghiệp đều có thể thực hiện thủ tục này. Pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về các trường hợp và điều kiện để doanh nghiệp thực hiện thủ tục giải thể.

VIỆT KIỀU MUA NHÀ Ở VIỆT NAM

Việt Nam là quốc gia có cộng đồng người Việt định cư ở nước ngoài (“Việt kiều”) rất lớn, với hàng triệu người sinh sống, làm việc và học tập tại nhiều quốc gia trên thế giới. Trong những năm qua, nhiều người trong số họ mong muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam để đáp ứng nhu cầu đầu tư, an cư hoặc đoàn tụ với gia đình. Nắm bắt được nhu cầu trên, pháp luật hiện hành đã có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng nhằm tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý và mở rộng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Việt kiều.

THU HỒI ĐẤT: CÓ ĐƯỢC HƯỞNG LÃI TỪ TIỀN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ?

Chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi luôn là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh là một thực tế khách quan trong tiến trình phát triển của đất nước. Đi kèm với đó là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đảm bảo quyền và lợi chính đáng cho người có đất bị thu hồi. Để đảm bảo sự công bằng, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về nội dung trên.

KINH DOANH LƯU TRÚ NGẮN HẠN TẠI CHUNG CƯ CÓ VI PHẠM LUẬT?

Trong những năm gần đây, Việt Nam dần trở thành điểm du lịch độc đáo thu hút hàng triệu khách du lịch đến tham quan và nghỉ dưỡng. Để đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch, nhiều cá nhân đã tận dụng các căn hộ chung cư mà họ đang sở hữu để kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn, phổ biến nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hay các thành phố du lịch như Quy Nhơn, Nha Trang, Hạ Long… Vậy việc cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức lưu trú ngắn hạn có hợp pháp không? Bài viết này sẽ phân tích các quy định pháp lý hiện hành nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

ĐĂNG KÝ DẠY THÊM

Việc dạy thêm tại nhà là một hoạt động phổ biến, đặc biệt đối với các giáo viên hoặc những người có kỹ năng chuyên môn muốn chia sẻ kiến thức và kiếm thêm thu nhập cho bản thân. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, hoạt động dạy thêm tại nhà nổi lên nhiều vấn đề tiêu cực, nhức nhối nhất phải kể đến tình trạng bắt ép học sinh tham gia các lớp học thêm do chính thầy cô giáo đứng lớp chính khóa giảng dạy, ai không tham gia sẽ bị “đì”. Nhằm xóa bỏ triệt để những tiêu cực trong hoạt động dạy thêm, Bộ Giáo dục và Đào tạo đã ban hành Thông tư số 29/2024/TT-BGDĐT (có hiệu lực vào ngày 14/02/2025) đặt ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động dạy thêm, học thêm. Trong đó, đáng chú ý là quy định hoạt động dạy thêm ngoài nhà trường có thu tiền phải đăng ký kinh doanh.

XỬ LÝ DOANH NGHIỆP TẠM NGỪNG KINH DOANH KHÔNG THÔNG BÁO

Trong quá trình hoạt động, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: kinh doanh không hiệu quả, tình trạng tài chính không khả quan, cần xây dựng phương án kinh doanh mới,… doanh nghiệp cần phải tạm ngừng kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có nhiều doanh nghiệp không thực hiện thủ tục này, một phần do chưa nắm rõ quy định pháp luật, một phần do đã biết nhưng lại có tâm lý chủ quan, cho rằng việc thông báo không quan trọng hoặc sẽ không bị xử phạt nếu không thực hiện. Chính tâm lý chủ quan này của doanh nghiệp đã dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý không đáng có cho người quản lý doanh nghiệp, và gây khó khăn cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh sau này.

PHÁP NHÂN BỊ XÂM HẠI VẪN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận tư cách pháp lý của pháp nhân trong quan hệ dân sự nói chung và khẳng định “quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm...”. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có các quy định rõ ràng về quyền nhân thân và vấn đề bồi thường thiệt hại tinh thần của pháp nhân.