ĐẶT CỌC BẤT ĐỘNG SẢN: 7 SAI LẦM ĐẮT GIÁ & 10 BƯỚC BẢO VỆ TIỀN CỌC

Trong hoạt động giao dịch dân sự, đặc biệt là các hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hay đầu tư, biện pháp đặt cọc thường được áp dụng như một công cụ bảo đảm cho việc giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 (“BLDS 2015”) đã có những quy định cụ thể nhằm định hình bản chất pháp lý của biện pháp này, thực tiễn áp dụng vẫn phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Các vướng mắc thường tập trung vào hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, các điều kiện làm phát sinh trách nhiệm phạt cọc, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc không thể thực hiện.

Mục lục

Đặt cọc là gì & khác gì “trả trước”?

Khung pháp lý tốp 3 cần nhớ (2025)

7 sai lầm đắt giá khi đặt cọc

10 bước bảo vệ tiền cọc (checklist)

Gợi ý điều khoản “chống rủi ro” chèn vào hợp đồng

Kết luận

1) Đặt cọc là gì & khác gì “trả trước”?

Theo BLDS 2015 (Điều 328), đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác, để bảo đảm giao kết/hoặc thực hiện hợp đồng. Mặc định:

Bên nhận cọc vi phạm → trả cọc + khoản tương đương (gấp đôi);

Bên đặt cọc vi phạm → mất cọc. Các bên có thể thỏa thuận khác, nhưng cần tương xứng và không trái điều cấm.

“Đặt cọc” ≠ “trả trước”: nếu hợp đồng không định danh rõ bản chất khoản tiền,

pháp luật mặc nhiên có thể coi là trả trước (Điều 37 Nghị định 21/2021). Hệ quả pháp lý hai cơ chế này rất khác nhau.

Vì vậy, hãy ghi thật rõ ngay từ tiêu đề và điều khoản mở đầu.

Lưu ý nhanh: Giao dịch trong lãnh thổ Việt Nam không thanh toán bằng ngoại tệ (trừ ngoại lệ theo luật).

Quyền tài sản (ví dụ: quyền sử dụng đất) không phù hợp làm “tài sản đặt cọc” theo nghĩa giao–nhận ngay.

2) Các pháp lý cần ghi nhớ

BLDS 2015 – Điều 328

Định nghĩa đặt cọc, cách xử lý khi vi phạm.

Cho phép thỏa thuận khác mức mặc định (nhưng phải hợp lý, không trái luật).

NĐ 21/2021 – Điều 37

Phân biệt “đặt cọc” với “trả trước”.

Không gọi đúng tên → rủi ro bị coi là “trả trước”.

Luật KDBĐS 2023 – Điều 25 & 26

Giới hạn tỷ lệ thu tiền trước khi bàn giao (70%/50%).

Cơ chế bảo lãnh bàn giao; công khai hồ sơ trước khi bán.

Cập nhật thị trường: một số ngân hàng đang tạm dừng/siết chặt khoản vay dùng để thanh toán tiền đặt cọc qua “văn bản thỏa thuận” do môi giới/tư vấn lập, cho đến khi có kết luận rõ ràng. Người mua nên ưu tiên đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư đủ điều kiện, hoặc dùng tài khoản phong tỏa/escrow.

3) 7 sai lầm đắt giá khi đặt cọc

Không định danh khoản tiền: hợp đồng mập mờ giữa “đặt cọc” và “trả trước”.

Đặt cọc với bên không có thẩm quyền: môi giới/đơn vị tư vấn ký thay, dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Dùng ngoại tệ hoặc tài sản không thể giao–nhận ngay: vi phạm chế độ ngoại hối, rủi ro vô hiệu.

Mức xử lý “không giới hạn”: dễ bị xem là bất tương xứng, khó thi hành.

Không cài điều kiện treo pháp lý: dự án có vấn đề nhưng vẫn “mắc kẹt” tiền cọc.

Chuyển tiền sai kênh: vào tài khoản cá nhân, ghi sai nội dung chuyển khoản → khó đòi/khó gọi bảo lãnh.

Không quản trị thời hạn: thư bảo lãnh hết hiệu lực/điều kiện gọi bảo lãnh không đáp ứng.

4) 10 bước bảo vệ tiền cọc (checklist)

Đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư đủ điều kiện, hạn chế văn bản “giữ chỗ” của môi giới.

Gọi tên đúng ngay tiêu đề: “HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Điều 328 BLDS)” hoặc “THỎA THUẬN TRẢ TRƯỚC”.

Chỉ dùng VND; mô tả rõ mục đích thanh toán trong ủy nhiệm chi/biên lai.

Phong tỏa/ESCROW tại ngân hàng; chỉ giải tỏa khi đạt mốc pháp lý/tiến độ đã định.

Mức xử lý vi phạm tương xứng (tránh “không giới hạn”); không loại trừ bồi thường khi có thiệt hại chứng minh.

Điều kiện treo pháp lý: nếu cơ quan nhà nước kết luận trái luật/không đủ điều kiện → hợp đồng cọc chấm dứt, hoàn trả, không phạt cọc.

Không ủy quyền tràn lan: kiểm tra thẩm quyền ký, con dấu, người đại diện.

Không vượt trần nhận trước theo Luật KDBĐS; đối chiếu tiến độ thanh toán với tiến độ xây dựng.

Giấy tờ – chứng cứ: lưu mọi hóa đơn, sao kê, email, tin nhắn, hình ảnh, video bàn giao.

Đường lui: thỏa thuận ưu tiên thương lượng/hoàn tiền trước khi khởi kiện/trọng tài.

5) Gợi ý điều khoản “chống rủi ro” chèn vào hợp đồng

5.1. Điều kiện treo pháp lý

“Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận văn bản dùng để nhận tiền đặt cọc trái pháp luật hoặc dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, Hợp đồng này đương nhiên chấm dứt; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; không áp dụng phạt cọc.”

5.2. Phong tỏa/escrow

“Số tiền đặt cọc được phong tỏa tại

5.3. Định danh & kênh thanh toán

“Các bên xác nhận bản chất khoản tiền là

5.4. Mức xử lý khi vi phạm (tương xứng)

“Trường hợp Bên nhận cọc vi phạm, Bên nhận cọc hoàn trả tiền cọc và một khoản tương đương (mặc định BLDS) hoặc mức khác theo thỏa thuận là

6) Kết luận

Thực tiễn xét xử cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì các bên không nhận thức đầy đủ về bản chất pháp lý, điều kiện có hiệu lực và hậu quả khi vi phạm trong thỏa thuận đặt cọc. Như vậy, thỏa thuận đặt cọc và phạt cọc là những cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của các bên khi có hành vi vi phạm cam kết.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

PHẢI LÀM GÌ KHI MUA HÀNG GIẢ

“Không ai giá rẻ bằng hàng qua live của em hôm nay!”, “Em nói thật sản phẩm này dùng chỉ có mê chữ ê kéo dài luôn!”, “Hàng chính hãng 100%, cả nhà em cứ yên tâm!”,… Đây là những câu cửa miệng mà KOC – Key Opinion Consumer (người tiêu dùng có sức ảnh hưởng), KOL – Key Opinion Leader (người có sức ảnh hưởng) thường dùng khi livestream bán hàng trên các trên mạng xã hội hoặc sàn thương mại điện tử. Thực tế, không ít người tiêu dùng lại rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” vì hàng nhận về lại là hàng giả. Vậy, khi mua phải hàng giả chúng ta nên làm gì?

THÍ ĐIỂM THỊ TRƯỜNG TÀI SẢN MÃ HOÁ

Tháng 9/2025, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hoá. Đây không chỉ là một quyết định quản lý kinh tế – pháp lý quan trọng, mà còn là dấu mốc lịch sử, lần đầu tiên “tài sản mã hoá” bước vào khuôn khổ pháp luật tại Việt Nam. Nếu như trước đây, tài sản mã hoá và công nghệ blockchain chủ yếu gắn với các sàn giao dịch quốc tế tự do, thì nay, Nhà nước chính thức mở ra một “sân chơi mới”: minh bạch, có kiểm soát, đặt trong hành lang pháp lý nghiêm ngặt. Chính phủ vừa khẳng định quyết tâm hội nhập với xu hướng tài chính số toàn cầu, vừa phát đi thông điệp rõ ràng: đã vào sân thì phải theo luật, và luật ở đây là “luật chơi nghiêm”.

HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN (HARDSHIP) LÀ GÌ?

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ, hợp đồng được xem là công cụ pháp lý quan trọng giúp các chủ thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng dài hạn, có thể xảy ra những sự kiện không thể lường trước được gây bất lợi cho một bên, một trong số đó là trường hợp “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Để bảo vệ quyền lợi của bên bị ảnh hưởng bởi trường hợp “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, dung hòa giữa nguyên tắc bảo đảm sự ổn định của quan hệ hợp đồng với yêu cầu bảo đảm tính công bằng, hợp lý trong thực tiễn, chế định thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản được ban hành.

TRỘM CẮP TÀI SẢN DƯỚI 2 TRIỆU

Trộm cắp tài sản là một hành vi vi phạm pháp luật phổ biến trong xã hội. Hành vi này không chỉ gây thiệt hại về mặt vật chất mà còn ảnh hưởng đến an ninh trật tự và quyền sở hữu hợp pháp của công dân. Mặc dù pháp luật đã có những quy định chặt chẽ để xử lý hành vi trộm cắp tài sản, nhưng hành vi này vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Hiện nay, một trong những tình huống gây nhiều tranh cãi là xác định trách nhiệm pháp lý khi cá nhân thực hiện hành vi trộm cắp nhiều lần, nhưng giá trị tài sản mỗi lần đều dưới 2.000.000 đồng.

THAY ĐỔI TÀI SẢN GÓP VỐN TRONG CÔNG TY TNHH: CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Trong nền kinh tế thị trường, vốn là điều kiện đầu tiên có ý nghĩa quyết định sự ra đời cũng như phát triển sau này của doanh nghiệp, bởi không có doanh nghiệp nào tồn tại mà không cần đến vốn. Vốn được hình thành trước hết là từ tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được bằng tiền do các cá nhân, tổ chức góp vào doanh nghiệp. Việc góp vốn này được thực hiện khi thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đã thành lập. Trong thực tiễn, có thể xảy ra trường hợp cá nhân, tổ chức muốn thay đổi loại tài sản góp vốn trong doanh nghiệp. Tuy nhiên hiện nay, Luật Doanh nghiệp chỉ có quy định liên quan đến việc thay đổi loại tài sản góp vốn trong Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên.

MẸ VỨT BỎ CON

Trong thời gian vừa qua, nhiều vụ việc trẻ sơ sinh bị bỏ rơi tại khu dân cư, trong bệnh viện, thậm chí ở những nơi khắc nghiệt như bãi rác hay hố ga giữa tiết trời nắng nóng đã khiến dư luận bàng hoàng và xót xa. Những hình ảnh đau lòng ấy không chỉ khơi dậy sự thương cảm cho các sinh linh bé nhỏ bất hạnh mà còn làm dấy lên sự phẫn nộ đối với những người mẹ vô trách nhiệm, lạnh lùng từ bỏ chính giọt máu của mình. Đáng buồn hơn, đa số các em khi được phát hiện đều ở trong tình trạng nguy kịch hoặc đã tử vong. Trường hợp gần nhất được ghi nhận xảy ra tại phường Phú Mỹ, TP. Hồ Chí Minh, khi một phụ nữ vứt bỏ con ngay sau khi sinh tại một con hẻm, dẫn đến cái chết thương tâm của đứa trẻ.

TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI CÓ PHẢI LUÔN GIẢI QUYẾT BẰNG TRỌNG TÀI

Hiện nay, trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế sâu rộng, nền kinh tế thị trường tại Việt Nam đang ngày càng phát triển, kéo theo đó là các xung đột pháp lý và những tranh chấp phát sinh trong hoạt động thương mại. Khi mâu thuẫn phát sinh, các bên trong hoạt động thương mại có thể lựa chọn nhiều phương thức khác nhau để giải quyết tranh chấp và một trong số đó là Trọng tài thương mại – một giải pháp giải quyết tranh chấp với những ưu điểm vượt trội. Tại Việt Nam, hoạt động trọng tài thương mại được điều chỉnh cụ thể bởi Luật Trọng tài thương mại năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

CÓ NÊN NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN “SỔ ĐỎ”?

Trong những năm gần đây, vì một số lý do như, không ít người – đặc biệt là người Việt Nam ở nước ngoài hoặc người chưa đủ điều kiện pháp lý để đăng ký quyền sử dụng đất/vay vốn ngân hàng – thay vì tự mình đứng tên “sổ đỏ” đã nhờ người khác đứng tên hộ. Đây có thể là giải pháp tình thế, nhưng lại giống như việc “gửi trứng cho ác”: lợi ích trước mắt thì có, nhưng rủi ro pháp lý tiềm ẩn phía sau có thể khiến người chủ thực sự “mất trắng” tài sản chỉ trong chớp mắt, đặc biệt là khi mối quan hệ giữa các bên thay đổi.