CÓ NÊN NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN TRÊN “SỔ ĐỎ”?

Trong những năm gần đây, vì một số lý do như, không ít người – đặc biệt là người Việt Nam ở nước ngoài hoặc người chưa đủ điều kiện pháp lý để đăng ký quyền sử dụng đất/vay vốn ngân hàng – thay vì tự mình đứng tên “sổ đỏ” đã nhờ người khác đứng tên hộ. Đây có thể là giải pháp tình thế, nhưng lại giống như việc “gửi trứng cho ác”: lợi ích trước mắt thì có, nhưng rủi ro pháp lý tiềm ẩn phía sau có thể khiến người chủ thực sự “mất trắng” tài sản chỉ trong chớp mắt, đặc biệt là khi mối quan hệ giữa các bên thay đổi.

1. “Sổ đỏ” là gì?

“Sổ đỏ” là ngôn ngữ thường ngày mà người dân dùng để gọi tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, do màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mẫu cũ có màu đỏ.

Căn cứ Luật Đất đai năm 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.

2. Đối tượng nào được cấp “sổ đỏ”?

Căn cứ Luật Đất đai năm 2024, “sổ đỏ” được cấp cho người có quyền sử dụng đất, cụ thể là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định và có đủ điều kiện được cấp “sổ đỏ”, bao gồm:

• Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;

• Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư;

• Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

• Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;

• Cộng đồng dân cư;

• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

3. Quyền của người đứng tên trên “sổ đỏ”

Theo Luật Đất đai năm 2024, người đứng tên trên “sổ đỏ” được xác định là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất và có quyền sau:

• Sử dụng đất theo ý chí riêng, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

• Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.

• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

4. Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên trên “sổ đỏ”

4.1. Không được bồi thường khi đất bị thu hồi

Theo Luật Đất đai năm 2024, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên “sổ đỏ” (“sau đây gọi tắt là “Người được nhờ”), với tư cách là chủ sở hữu hữu hợp pháp quyền sử dụng đất, sẽ được bồi thường.

Lúc này, nếu suôn sẻ thì chủ nhân thực sự của quyền sử dụng đất (người nhờ người khác đứng tên trên “sổ đỏ”) (sau đây gọi tắt là “Chủ đất”) sẽ được nhận lại tiền từ Người được nhờ. Nhưng nếu Người được nhờ nổi lòng tham không chịu trả tiền thì chắc chắn sẽ nảy sinh tranh chấp giữa các bên.

4.2. Nguy cơ mất tài sản

Trường hợp Người được nhờ không muốn trả lại

Về mặt pháp lý, Người được nhờ được coi là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng đất và có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Do đó, nếu họ nảy sinh lòng tham, muốn chiếm đoạt tài sản thì Chủ đất sẽ có nguy cơ “mất trắng” tài sản do gặp khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc thực sự của quyền sử dụng đất.

Trường hợp Người được nhờ chết

Khi Người được nhờ chết thì quyền sử dụng đất khi đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu những người thừa kế của họ không thừa nhận hoặc không biết nguồn gốc quyền sử dụng đất là do được “nhờ” đứng tên thì rất dễ xảy ra tranh chấp.

Trường hợp Người được nhờ có nghĩa vụ tài sản

Khi Người được nhờ có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba thì quyền sử dụng đất sẽ có nguy cơ bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ của họ.

Lúc này, quyền, lợi ích của Chủ đất sẽ không được đảm bảo, thậm chí bị “mất trắng” nếu không có chứng cứ để chứng minh nguồn gốc thực sự của quyền sử dụng đất.

4.3. Khó lấy lại tài sản khi tài sản được chuyển giao cho người thứ ba

Khi Người được nhờ chuyển giao quyền sử dụng đất cho người thứ ba ngay tình (người hoàn toàn không biết về việc nhờ đứng tên) thì Chủ đất rất khó đòi lại tài sản, ngay cả khi họ có thể chứng minh được việc nhờ đứng tên, bởi lẽ:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Người được nhờ chuyển nhượng đất cho người thứ ba khi quyền sử dụng đất đã được đăng ký hợp pháp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho họ, người thứ ba đã tin tưởng vào thông tin đăng ký hợp pháp đó để thực hiện giao dịch, nên giao dịch giữa Người được nhờ và người thứ ba ngay tình không vô hiệu và Chủ đất không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình.

5. Làm thế nào để lấy lại quyền sử dụng đất đã nhờ người khác đứng tên?

5.1. Thương lượng, thoả thuận

Trường hợp Người được nhờ đồng ý trả lại quyền sử dụng đất, các bên tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho có công chứng, chứng thực để thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

5.2. Hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã

Nếu các bên không thể tự thoả thuận thì có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trong trường hợp này là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án.

5.3. Khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền.

Trường hợp Người được không đồng ý trả lại quyền sử dụng đất thì Chủ đất có thể tiến hành khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền để đòi lại tài sản.

Lúc này, Chủ đất cần cung cấp các tài liệu, chứng cứ để chứng minh có tồn tại thoả thuận nhờ đứng tên trên “sổ đỏ” giữa các bên như: Cam kết/thoả thuận bằng văn bản, có làm chứng, ký xác nhận giữa các bên; Sao kê chuyển tiền; Lời khai của người làm chứng; Lịch sử tin nhắn, ghi âm cuộc gọi,…

Toà án sẽ căn cứ vào kết quả xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, các chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để xác định ai là người có quyền sử dụng đất thực sự.

Có thể thấy, việc nhờ người khác đứng tên trên “sổ đỏ” chẳng khác nào đánh cược cả gia sản của mình vào sự trung thực và thiện chí của người khác. Trong khi pháp luật luôn đề cao sự minh bạch, thì mọi “lối tắt” đều tiềm ẩn nguy cơ biến thành “ngõ cụt”. Vì vậy, thay vì đặt niềm tin mù quáng, người sử dụng đất cần tìm giải pháp hợp pháp, an toàn để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình; không nên nhờ người khác tham gia giao dịch và đứng tên giùm trên “sổ đỏ” để tránh những tranh chấp khiếu kiện, vừa mất tình cảm vừa có nguy cơ “mất trắng” tài sản.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

VỢ HOẶC CHỒNG TỰ Ý BÁN ĐẤT CHUNG

Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản có giá trị lớn và giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất có thể là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của mỗi bên. Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến tài sản này phải tuân thủ đồng thời các quy định của pháp luật Hôn nhân và Gia đình, pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai để có thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả vợ và chồng – những người đồng sở hữu tài sản. Trong thực tiễn pháp lý đã ghi nhận không ít trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung mà không có sự đồng ý hoặc ủy quyền của người còn lại, từ đó làm phát sinh tranh chấp và đặt ra vấn đề pháp lý về hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng.

HỘ KINH DOANH HAY CÔNG TY

Quyết định đăng ký hộ kinh doanh (HKD) hay thành lập công ty (CTY) giống như chọn phương tiện cho hành trình khởi nghiệp: xe máy gọn nhẹ hay ô-tô vững chãi? Bài viết này phân tích thuế, trách nhiệm pháp lý, vận hành và thời điểm “lên đời” mô hình, kèm ví dụ thực tế để bạn ra quyết định sáng suốt.

VI PHẠM HỢP ĐỒNG KHI BẤT KHẢ KHÁNG

Theo quy định của pháp hiện hành, cá nhân, pháp nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực; nếu không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ (gọi chung là vi phạm nghĩa vụ) thì phải gánh chịu các chế tài tương ứng với hành vi vi phạm. Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình thực hiện nghĩa vụ sẽ có thể xảy ra rất nhiều sự cố nằm ngoài khả năng kiểm soát của các bên, khiến cho một hoặc các bên không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Để đảm bảo công bằng, pháp luật cũng đã dự liệu trước một số trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm, và một trong số đó là sự kiện bất khả kháng.

MÂU THUẪN GIỮA CỔ ĐÔNG VÀ NGƯỜI QUẢN LÝ

Công ty cổ phần là một trong những loại hình doanh nghiệp phổ biến nhất hiện nay, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Trong quá trình hoạt động của công ty cổ phần, xuất phát từ sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền quản lý, không thể tránh khỏi việc phát sinh các mâu thuẫn lợi ích giữa cổ đông và người quản lý công ty. Những mâu thuẫn này, nếu không được giải quyết kịp thời và phù hợp có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, tình hình tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.

SỬ DỤNG TRÁI PHÉP TÀI SẢN

Tài sản là đối tượng trung tâm trong nhiều mối quan hệ pháp luật và việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một trong những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật Việt Nam. Để bảo vệ nguyên tắc này, pháp luật hiện hành đã thiết lập những rào cản kiên cố nhằm ngăn cản mọi hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản, trong đó bao gồm hành vi sử dụng trái phép tài sản của người khác. Mọi chủ thể vi phạm, bất kể là ai, đều sẽ phải đối mặt với những chế tài pháp lý tương xứng, phản ánh mức độ nghiêm trọng của hành vi đã gây ra.

ĐOÀN KẾT CỘNG ĐỒNG

Trong một cộng đồng cư dân, sức mạnh của sự đoàn kết không chỉ là một khái niệm trừu tượng, mà còn là một yếu tố quyết định quan trọng đối với sự thịnh vượng và an lành. Khi cư dân hòa nhập và hỗ trợ lẫn nhau, họ có thể đối mặt với thách thức lớn một cách hiệu quả hơn, xây dựng một môi trường sống tích cực và tạo ra các cơ hội phát triển. Việc hiểu và đối phó với những nguyên nhân gây ra sự chia rẽ trong cộng đồng cư dân là bước quan trọng để xây dựng một môi trường sống tích cực và bình an.

BỎ ÁN TỬ HÌNH

Sáng ngày 25/6 vừa qua, một bước tiến quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam đã được thông qua khi Quốc hội chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự với sự đồng thuận cao từ các đại biểu (429/439 phiếu tán thành, chiếm 89,75%). Luật này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2025. Một trong những điểm sửa đổi mang tính nhân văn và được dư luận đặc biệt quan tâm chính là việc bãi bỏ hình phạt tử hình đối với 8 tội danh, thay vào đó là hình phạt tù chung thân không xét giảm án.

CHẾ TÀI ĐỐI VỚI VI PHẠM NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG

Hợp đồng là hình thức phổ biến nhất của giao dịch dân sự và là nền tảng quan trọng trong các quan hệ kinh tế – thương mại. Tuy nhiên, trong thực tiễn, tình trạng vi phạm nghĩa vụ hợp đồng diễn ra khá phổ biến, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng. Để bảo vệ bên bị vi phạm, pháp luật hiện hành đã quy định nhiều loại chế tài khác nhau nhằm xử lý hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Tại Việt Nam, những nguyên tắc về hợp đồng, bao gồm các quy định về vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, chủ yếu được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005.