BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: CÔNG CỤ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ TRƯỚC NHỮNG DỰ ÁN “ẢO”

Tìm hiểu những quy định mới về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Cập nhật điều kiện, quyền lợi người mua và trách nhiệm chủ đầu tư, giúp bạn tránh rủi ro từ các dự án bất động sản “ảo”.

NGƯỜI MUA NHÀ ĐANG ĐỨNG TRƯỚC RỦI RO GÌ?

Khi giấc mơ an cư vẫn chứa đầy bất an

Chị Hạnh – một giáo viên ở Hoàng Mai, Hà Nội – đã dốc toàn bộ tiền tích góp trong 10 năm để đặt cọc mua căn hộ tại dự án Eco Garden. Sau hai năm, thay vì tổ ấm, chị chỉ còn lại một bãi đất hoang và hợp đồng “bặt vô âm tín” từ phía chủ đầu tư.

Trong một thị trường đầy biến động, khi nhiều dự án chỉ là bản vẽ trên giấy, người mua nhà dễ dàng trở thành người gánh rủi ro cuối cùng. Câu hỏi đặt ra: Làm sao để bảo vệ tài chính khi mua nhà “trên giấy”?

KHUNG BẢO VỆ NGƯỜI MUA ĐÃ ĐƯỢC CỦNG CỐ

1. Quy định không mới nhưng đã được nâng cấp đáng kể

• Bảo lãnh ngân hàng xuất hiện từ Luật Kinh doanh BĐS 2014.

• Từ Luật Kinh doanh BĐS 2023 (Điều 26) và Thông tư 61/2024/TT-NHNN, công cụ này được hoàn thiện, rõ ràng và ràng buộc pháp lý cao hơn.

2. Cơ chế bảo lãnh ngân hàng: Bảo vệ tiền người mua ra sao?

• Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải được ngân hàng đồng ý cấp thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

• Nếu không giao nhà đúng hạn, ngân hàng sẽ hoàn trả:

o Tiền đặt cọc

o Các đợt thanh toán hợp lệ

o Tiền phạt hoặc bồi thường (nếu có)

Ngân hàng có quyền từ chối bảo lãnh với phần vượt quá giới hạn theo luật (VD: vượt 70% giá trị HĐ).

3. Các khoản được bảo lãnh cụ thể:

• Tiền ứng trước sau khi người mua nhận thư bảo lãnh.

• Khoản bồi thường thiệt hại, nếu ghi rõ trong hợp đồng.

• Không áp dụng với nhà ở xã hội.

QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN

4. Bảo lãnh không bắt buộc – nhưng phải lựa chọn rõ

• Người mua có quyền yêu cầu hoặc không yêu cầu bảo lãnh.

• Nếu không muốn, hai bên phải ký văn bản thỏa thuận.

• Trường hợp không có bảo lãnh: người mua tự gánh rủi ro.

5. Trách nhiệm của chủ đầu tư và ngân hàng

Trước khi mở bán:

• Công khai thông tin bảo lãnh trên hệ thống và website.

• Gửi cam kết sẽ cấp thư bảo lãnh cho tất cả người mua.

Sau khi ký hợp đồng:

• Ngân hàng phải phát hành thư bảo lãnh trong 10 ngày làm việc.

• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi người mua nhận được thư bảo lãnh.

Vi phạm điều này là vi phạm pháp luật theo Luật BĐS 2023.

KHI CHỦ ĐẦU TƯ VI PHẠM, BẢO LÃNH SẼ ĐƯỢC KÍCH HOẠT NHƯ THẾ NÀO?

6. Quyền của người mua khi dự án không bàn giao nhà

• Người mua được quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

• Thư bảo lãnh vẫn có hiệu lực dù ngân hàng và chủ đầu tư đã chấm dứt thỏa thuận bảo lãnh.

7. Hồ sơ yêu cầu bảo lãnh cần những gì?

• Văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ

• Thư bảo lãnh đã cấp

• Hợp đồng mua bán

• Tài liệu kèm theo khác ghi rõ trong thư bảo lãnh

8. Cách xác định thời điểm ngân hàng nhận hồ sơ:

• Nộp trực tiếp: tính theo ngày ngân hàng nhận được.

• Thư bảo đảm: tính theo ngày ký nhận.

• Gửi điện tử: theo thời điểm hệ thống tiếp nhận dữ liệu (theo Luật Giao dịch điện tử 2023).

BÀI HỌC TỪ THỰC TẾ

9. Khu đô thị Vạn Phúc City, phường Hiệp Bình, TPHCM: Dự án điển hình cho rủi ro không bảo lãnh

Sau khi mua căn hộ tại dự án, khách hàng tố cáo Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land (thành viên của Vạn Phúc Group) chiếm dụng vốn của khách mua lên tới hàng chục tỷ đồng. Hiện nay, dự án trễ tiến độ, người mua không có cơ sở yêu cầu ngân hàng hoàn tiền vì chủ đầu tư không phát hành thu bảo lãnh cho dự án.

NẮM QUYỀN, GIỮ TIỀN

Trong một thị trường nhiều “vùng xám”, thư bảo lãnh ngân hàng không chỉ là công cụ pháp lý, mà còn là lá chắn rủi ro giúp người mua an tâm hơn khi đặt cược số tiền lớn vào một tương lai chưa hình thành.

Biết quyền – Giữ tiền – Không ký mù quáng.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT

Trong hoạt động giao dịch dân sự, đặc biệt là các hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển nhượng hay đầu tư, biện pháp đặt cọc thường được áp dụng như một công cụ bảo đảm cho việc giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 (“BLDS 2015”) đã có những quy định cụ thể nhằm định hình bản chất pháp lý của biện pháp này, thực tiễn áp dụng vẫn phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Các vướng mắc thường tập trung vào hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, các điều kiện làm phát sinh trách nhiệm phạt cọc, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng không được giao kết hoặc không thể thực hiện.

PHẢI LÀM GÌ KHI MUA HÀNG GIẢ

“Không ai giá rẻ bằng hàng qua live của em hôm nay!”, “Em nói thật sản phẩm này dùng chỉ có mê chữ ê kéo dài luôn!”, “Hàng chính hãng 100%, cả nhà em cứ yên tâm!”,… Đây là những câu cửa miệng mà KOC – Key Opinion Consumer (người tiêu dùng có sức ảnh hưởng), KOL – Key Opinion Leader (người có sức ảnh hưởng) thường dùng khi livestream bán hàng trên các trên mạng xã hội hoặc sàn thương mại điện tử. Thực tế, không ít người tiêu dùng lại rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” vì hàng nhận về lại là hàng giả. Vậy, khi mua phải hàng giả chúng ta nên làm gì?

THÍ ĐIỂM THỊ TRƯỜNG TÀI SẢN MÃ HOÁ

Tháng 9/2025, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP về việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hoá. Đây không chỉ là một quyết định quản lý kinh tế – pháp lý quan trọng, mà còn là dấu mốc lịch sử, lần đầu tiên “tài sản mã hoá” bước vào khuôn khổ pháp luật tại Việt Nam. Nếu như trước đây, tài sản mã hoá và công nghệ blockchain chủ yếu gắn với các sàn giao dịch quốc tế tự do, thì nay, Nhà nước chính thức mở ra một “sân chơi mới”: minh bạch, có kiểm soát, đặt trong hành lang pháp lý nghiêm ngặt. Chính phủ vừa khẳng định quyết tâm hội nhập với xu hướng tài chính số toàn cầu, vừa phát đi thông điệp rõ ràng: đã vào sân thì phải theo luật, và luật ở đây là “luật chơi nghiêm”.

HOÀN CẢNH THAY ĐỔI CƠ BẢN (HARDSHIP) LÀ GÌ?

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ, hợp đồng được xem là công cụ pháp lý quan trọng giúp các chủ thể bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng dài hạn, có thể xảy ra những sự kiện không thể lường trước được gây bất lợi cho một bên, một trong số đó là trường hợp “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Để bảo vệ quyền lợi của bên bị ảnh hưởng bởi trường hợp “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, dung hòa giữa nguyên tắc bảo đảm sự ổn định của quan hệ hợp đồng với yêu cầu bảo đảm tính công bằng, hợp lý trong thực tiễn, chế định thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản được ban hành.

TRỘM CẮP TÀI SẢN DƯỚI 2 TRIỆU

Trộm cắp tài sản là một hành vi vi phạm pháp luật phổ biến trong xã hội. Hành vi này không chỉ gây thiệt hại về mặt vật chất mà còn ảnh hưởng đến an ninh trật tự và quyền sở hữu hợp pháp của công dân. Mặc dù pháp luật đã có những quy định chặt chẽ để xử lý hành vi trộm cắp tài sản, nhưng hành vi này vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Hiện nay, một trong những tình huống gây nhiều tranh cãi là xác định trách nhiệm pháp lý khi cá nhân thực hiện hành vi trộm cắp nhiều lần, nhưng giá trị tài sản mỗi lần đều dưới 2.000.000 đồng.

THAY ĐỔI TÀI SẢN GÓP VỐN TRONG CÔNG TY TNHH: CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Trong nền kinh tế thị trường, vốn là điều kiện đầu tiên có ý nghĩa quyết định sự ra đời cũng như phát triển sau này của doanh nghiệp, bởi không có doanh nghiệp nào tồn tại mà không cần đến vốn. Vốn được hình thành trước hết là từ tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được bằng tiền do các cá nhân, tổ chức góp vào doanh nghiệp. Việc góp vốn này được thực hiện khi thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đã thành lập. Trong thực tiễn, có thể xảy ra trường hợp cá nhân, tổ chức muốn thay đổi loại tài sản góp vốn trong doanh nghiệp. Tuy nhiên hiện nay, Luật Doanh nghiệp chỉ có quy định liên quan đến việc thay đổi loại tài sản góp vốn trong Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên.

MẸ VỨT BỎ CON

Trong thời gian vừa qua, nhiều vụ việc trẻ sơ sinh bị bỏ rơi tại khu dân cư, trong bệnh viện, thậm chí ở những nơi khắc nghiệt như bãi rác hay hố ga giữa tiết trời nắng nóng đã khiến dư luận bàng hoàng và xót xa. Những hình ảnh đau lòng ấy không chỉ khơi dậy sự thương cảm cho các sinh linh bé nhỏ bất hạnh mà còn làm dấy lên sự phẫn nộ đối với những người mẹ vô trách nhiệm, lạnh lùng từ bỏ chính giọt máu của mình. Đáng buồn hơn, đa số các em khi được phát hiện đều ở trong tình trạng nguy kịch hoặc đã tử vong. Trường hợp gần nhất được ghi nhận xảy ra tại phường Phú Mỹ, TP. Hồ Chí Minh, khi một phụ nữ vứt bỏ con ngay sau khi sinh tại một con hẻm, dẫn đến cái chết thương tâm của đứa trẻ.

TRANH CHẤP THƯƠNG MẠI CÓ PHẢI LUÔN GIẢI QUYẾT BẰNG TRỌNG TÀI

Hiện nay, trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế sâu rộng, nền kinh tế thị trường tại Việt Nam đang ngày càng phát triển, kéo theo đó là các xung đột pháp lý và những tranh chấp phát sinh trong hoạt động thương mại. Khi mâu thuẫn phát sinh, các bên trong hoạt động thương mại có thể lựa chọn nhiều phương thức khác nhau để giải quyết tranh chấp và một trong số đó là Trọng tài thương mại – một giải pháp giải quyết tranh chấp với những ưu điểm vượt trội. Tại Việt Nam, hoạt động trọng tài thương mại được điều chỉnh cụ thể bởi Luật Trọng tài thương mại năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành.