HỢP ĐỒNG THUÊ CÓ BỊ CHẤM DỨT KHI NHÀ ĐANG CHO THUÊ ĐƯỢC BÁN CHO NGƯỜI KHÁC?

Trong những năm gần đây, việc thuê nhà để kinh doanh đã và đang trở nên phổ biến rộng rãi hơn trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu thương mại tăng cao. Điều này đã làm gia tăng các tranh chấp về hợp đồng thuê nhà, trong đó, nổi bật là tranh chấp liên quan đến vấn đề bên cho thuê bán nhà đang cho thuê khi hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn. Vừa qua, vấn đề trên đã thu hút nhiều sự quan tâm của xã hội khi vụ việc một quán cà phê được nhiều người biết đến, “Tiệm của La”, bị chủ nhà mới yêu cầu trả lại nhà đang cho thuê trong khi hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực được đăng tải trên mạng xã hội. Tình huống này cho thấy rõ tính cấp thiết của việc hiểu và áp dụng đúng các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thuê nhà khi xảy ra việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho thuê.

Mục lục

Hợp đồng thuê nhà là gì?

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà đang cho thuê hay không?

Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà đang cho thuê được bán cho người khác?

Hậu quả pháp lý nếu bán nhà mà không thông báo cho bên thuê

Chủ sở hữu nhà mới có được đòi lại nhà từ người thuê?

Những điều cần lưu ý khi thuê nhà

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

1.1. Khái niệm

Theo quy định tại Điều Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận giữa bên cho thuê (chủ sở hữu nhà) và bên thuê (người có nhu cầu sử dụng nhà), theo đó bên cho thuê giao tài sản là căn nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

1.2. Phân loại

a.Hợp đồng thuê nhà ở

b.Hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác

1.3. Hình thức

Căn cứ Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và có thể thực hiện công chứng, chứng thực nếu các bên có nhu cầu.

1.4. Nội dung cơ bản

a.Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

b.Mô tả đặc điểm của nhà thuê và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà thuê.

c.Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

d.Giá thuê, thời hạn và phương thức thanh toán.

e.Thời gian giao nhận nhà và thời hạn thuê.

f. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

2. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khi thuê nhà không phải tài sản công, có 07 trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê theo Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

a.Hợp đồng hết hạn (đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn)/Sau 90 ngày kể từ ngày có thông báo chính thức của bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng (đối với hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn);

b.Các bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng;

c.Nhà cho thuê không còn;

d.Bên thuê nhà là cá nhân đã chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất tích;

e.Bên thuê nhà là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

f.Nhà cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập đổ/thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải toả, phá dỡ/bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng;

g.Một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng.

3. Chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà đang cho thuê hay không?

3.1. Hợp đồng thuê có điều khoản hạn chế quyền bán nhà

Nếu hợp đồng thuê có điều khoản quy định rằng chủ sở hữu không được bán nhà trong thời hạn cho thuê thì chủ sở hữu phải tuân thủ thỏa thuận này.

Việc bán nhà trong trường hợp này sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng thuê và dẫn đến trách nhiệm pháp lý liên quan như phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo thỏa thuận hợp đồng và quy định pháp luật.

3.2. Hợp đồng thuê không có điều khoản hạn chế quyền bán nhà

Nếu hợp đồng thuê không có điều khoản hạn chế quyền bán nhà trong thời hạn cho thuê thì chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và điều kiện bán nhà; bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm nhận được thông báo trên.

Trong thời hạn 30 ngày (trừ trường hợp các bên thoả thuận thời gian khác) kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không có ý định mua nhà thì chủ sở hữu mới được quyền bán nhà cho người khác.

3.3. Kết luận

Như vậy, nếu hợp đồng thuê không có điều khoản hạn chế quyền bán nhà trong thời hạn cho thuê thì chủ sở hữu nhà được quyền bán nhà đang cho thuê.

4. Hợp đồng thuê có bị chấm dứt khi nhà đang cho thuê được bán cho người khác?

4.1.Cơ sở pháp lý

Căn cứ khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê sẽ không bị chấm dứt khi nhà đang cho thuê được bán cho người khác, người thuê nhà vẫn được quyền tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn hợp đồng, chủ sở hữu nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4.1.Ý kiến tư vấn

Tuy nhiên, để tránh các vấn đề tranh chấp phát sinh về sau, nếu có sự thay đổi về chủ sở hữu nhà thì chủ sở hữu cũ, chủ sở hữu mới và bên thuê nên cùng nhau xác lập văn bản về việc chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đến khi hết hạn hợp đồng.

5. Hậu quả pháp lý trong trường hợp bán nhà đang cho thuê mà không thông báo cho bên thuê?

Cơ sở pháp lý

Việc chủ sở hữu nhà tự ý bán nhà cho thuê trong thời hạn hợp đồng thuê mà không thông báo cho bên thuê là hành vi vi phạm pháp luật, xâm phạm “quyền ưu tiên mua” của bên thuê.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch mua bán nhà trong trường hợp này có thể bị tuyên bố vô hiệu. Khi đó, các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và quyền lợi của bên thuê sẽ được bảo vệ.

6. Chủ sở hữu nhà mới có được đòi lại nhà từ người thuê?

Như đã đề cập trước đó, khi mua nhà đang cho thuê, chủ sở hữu nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê. Dó đo, họ không được quyền đòi lại nhà tử người thuê nếu hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn.

Tuy nhiên, chủ sở hữu nhà mới được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu xảy ra các trường hợp sau:

a.Bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

b.Bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

c.Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê;

d.Bên thuê tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà đang thuê;

e.Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

f.Không thỏa thuận được về việc điều chỉnh giá thuê nhà do bên cho thuê cải tạo nhà (được bên thuê đồng ý) khi thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống.

7. Những điều cần lưu ý khi thuê nhà

7.1. Tìm hiểu rõ thông tin về nhà thuê

Để bảo vệ quyền lợi chính đáng và tránh rủi ro pháp lý trong quá trình thuê nhà, trước khi tiến hành ký hợp đồng thuê nhà, bên thuê cần tìm hiểu các thông tin về nhà thuê như:

a.Danh tính và quyền sở hữu hợp pháp của người cho thuê;

b.Hiện trạng thực tế: hệ thống điện, nước, tường trần, thiết bị nội thất…;

c.Môi trường sống xung quanh;

d.Mức độ an ninh;

e.Điều kiện hạ tầng và các tiện ích.

7.2. Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê

Trong quá trình thương lượng và ký kết hợp đồng thuê, bên thuê cần kiểm tra kỹ các nội dung trong hợp đồng để đảm bảo đầy đủ nội dung, đặc biệt là các điều khoản quy định về tiền thuê, tiền cọc và các chi phí liên quan trong quá trình thuê; thời hạn hợp đồng; điều kiện gia hạn và chấm dứt hợp đồng; các điều khoản liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ thông báo giữa các bên.

7.3. Ghi nhận tình trạng tài sản trước khi nhận nhà

Khi bắt đầu thuê nhà, người thuê cần lập biên bản ghi nhận hiện trạng của tài sản để tránh những tranh cãi về sau liên quan đến việc hư hỏng hoặc thiệt hại.

7.4. Tuân thủ các quy định pháp luật và hợp đồng thuê nhà

Trong suốt thời gian hợp đồng thuê, bên thuê nên nghiêm túc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng, đặc biệt là nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đúng thời hạn.

Bên thuê nên chủ động báo cho người cho thuê các vấn đề liên quan, sự cố xảy ra trong thời hạn thuê nhà. Đồng thời, việc lưu giữ cẩn thận tất cả biên lai thanh toán, hóa đơn, hợp đồng, phụ lục và các giấy tờ liên quan là rất quan trọng, nhằm có cơ sở làm bằng chứng rõ ràng nếu trong tương lai xảy ra tranh chấp hoặc mâu thuẫn giữa các bên.

Tóm lại, việc chủ sở hữu bán căn nhà đang cho thuê không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách tự động nếu hợp đồng đó được lập hợp pháp và chủ sở hữu mới biết (hoặc phải biết) về sự tồn tại của hợp đồng thuê; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Để tránh tranh chấp phát sinh, người thuê cần đặc biệt lưu ý đến việc xác lập hợp đồng bằng văn bản rõ ràng, trong đó có ràng buộc cụ thể việc chủ nhà phải thông báo trước khi chuyển nhượng nhà đang cho thuê, đồng thời ghi nhận chi tiết quyền lợi của bên thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

THAY ĐỔI TÀI SẢN GÓP VỐN TRONG CÔNG TY TNHH: CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Trong nền kinh tế thị trường, vốn là điều kiện đầu tiên có ý nghĩa quyết định sự ra đời cũng như phát triển sau này của doanh nghiệp, bởi không có doanh nghiệp nào tồn tại mà không cần đến vốn. Vốn được hình thành trước hết là từ tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được bằng tiền do các cá nhân, tổ chức góp vào doanh nghiệp. Việc góp vốn này được thực hiện khi thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn vào doanh nghiệp đã thành lập. Trong thực tiễn, có thể xảy ra trường hợp cá nhân, tổ chức muốn thay đổi loại tài sản góp vốn trong doanh nghiệp. Tuy nhiên hiện nay, Luật Doanh nghiệp chỉ có quy định liên quan đến việc thay đổi loại tài sản góp vốn trong Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên.

SỰ GIẢM NHẸ HÌNH SỰ

Bộ luật Hình sự Việt Nam năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017, là một văn bản pháp luật quan trọng, quy định về các tội phạm và hình phạt nhằm bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của công dân, trật tự công cộng, cũng như an ninh quốc gia. Trong đó, Điều 51 và Điều 52 của Bộ luật này đề cập đến các tình tiết giảm nhẹ và tăng nặng trách nhiệm hình sự, đóng vai trò quan trọng trong quá trình xét xử và quyết định hình phạt. Đây là hai điều khoản liên quan trực tiếp đến tình tiết giảm nhẹ và tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự. Vậy các tình tiết này có ý nghĩa gì? Chúng được áp dụng ra sao trong thực tế? Hãy cùng phân tích từng nội dung cụ thể ngay sau đây!

TỘI LỪA ĐẢO

Tội danh "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo quy định của Bộ luật Hình sự bao gồm các yếu tố cấu thành, hình phạt và hệ lụy xã hội. Cùng tìm hiểu chi tiết qua bài phân tích sau.

ĐẶT CỌC ĐẤT QUY HOẠCH

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm phổ biến trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù quy định pháp luật về đặt cọc khá đơn giản nhưng thực tế vẫn phát sinh nhiều vấn đề khi áp dụng, đặc biệt là việc đòi lại tiền cọc khi phát hiện đất nằm trong diện quy hoạch.

CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT KHI ĐANG ĐI TÙ

Phạt tù là hình thức tước bỏ tự do của cá nhân, buộc họ phải cách ly khỏi cuộc sống xã hội trong một khoảng thời gian nhất định và sẽ bị tước đi một số quyền lợi nhất định. Tuy nhiên, theo Luật Thi hành án hình sự năm 2019, người đang chấp hành án phạt tù vẫn được bảo đảm tôn trọng danh dự, nhân phẩm, quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy, người bị phạt tù vẫn có thể tự mình hoặc thông qua người đại diện theo ủy quyền để thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Việc bị phạt tù không làm mất quyền sử dụng đất của cá nhân.

THU HỒI ĐẤT: CÓ ĐƯỢC HƯỞNG LÃI TỪ TIỀN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ?

Chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi luôn là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai. Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh là một thực tế khách quan trong tiến trình phát triển của đất nước. Đi kèm với đó là chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đảm bảo quyền và lợi chính đáng cho người có đất bị thu hồi. Để đảm bảo sự công bằng, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về nội dung trên.

XỬ LÝ DOANH NGHIỆP TẠM NGỪNG KINH DOANH KHÔNG THÔNG BÁO

Trong quá trình hoạt động, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: kinh doanh không hiệu quả, tình trạng tài chính không khả quan, cần xây dựng phương án kinh doanh mới,… doanh nghiệp cần phải tạm ngừng kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn có nhiều doanh nghiệp không thực hiện thủ tục này, một phần do chưa nắm rõ quy định pháp luật, một phần do đã biết nhưng lại có tâm lý chủ quan, cho rằng việc thông báo không quan trọng hoặc sẽ không bị xử phạt nếu không thực hiện. Chính tâm lý chủ quan này của doanh nghiệp đã dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý không đáng có cho người quản lý doanh nghiệp, và gây khó khăn cho quá trình khôi phục hoạt động kinh doanh sau này.

PHÁP NHÂN BỊ XÂM HẠI VẪN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận tư cách pháp lý của pháp nhân trong quan hệ dân sự nói chung và khẳng định “quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của cá nhân, pháp nhân trong các quan hệ được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm...”. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có các quy định rõ ràng về quyền nhân thân và vấn đề bồi thường thiệt hại tinh thần của pháp nhân.

HỢP ĐỒNG THUÊ CÓ BỊ CHẤM DỨT KHI NHÀ ĐANG CHO THUÊ ĐƯỢC BÁN CHO NGƯỜI KHÁC?

Liên hệ