VỢ HOẶC CHỒNG TỰ Ý CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG THÌ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG SẼ NHƯ THẾ NÀO?

Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản có giá trị lớn và giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Trong quan hệ hôn nhân, quyền sử dụng đất có thể là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của mỗi bên. Khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến tài sản này phải tuân thủ đồng thời các quy định của pháp luật Hôn nhân và Gia đình, pháp luật Dân sự và pháp luật Đất đai để có thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả vợ và chồng – những người đồng sở hữu tài sản. Trong thực tiễn pháp lý đã ghi nhận không ít trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung mà không có sự đồng ý hoặc ủy quyền của người còn lại, từ đó làm phát sinh tranh chấp và đặt ra vấn đề pháp lý về hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng.

1. Nhận diện quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ các trường hợp sau:

• Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng được thừa kế riêng;

• Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng được tặng cho riêng;

• Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Quyền định đoạt quyền sử dụng đất chung của vợ chồng

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 và Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) đứng tên vợ hoặc chồng thì người đó có toàn quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, nếu có đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp này là tài sản chung của vợ chồng thì việc định đoạt tài sản vẫn phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Kết luận

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung, thuộc sở hữu chung hợp nhất của vợ chồng, thì mọi giao dịch liên quan đến việc định đoạt tài sản chung này đều phải thông qua sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng, kể cả trong trường hợp GCNQSDĐ chỉ ghi tên vợ hoặc chồng.

3. Vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung thì việc chuyển nhượng sẽ như thế nào?

3.1. Nguyên tắc chung

Như đã đề cập trước đó, đối với quyền sử dụng đất chung của vợ chồng thì việc định đoạt (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Vì vậy, việc vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung mà không được sự đồng ý/uỷ quyền bằng văn bản của bên còn lại có thể dẫn đến hậu quả giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu; Người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP.

3.2. Trường hợp đặc biệt

3.2.1. Vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự

Căn cứ khoản 2 Điều 22, khoản 1 Điều 53 và khoản 2 Điều 136 Bộ luật Dân sự năm 2015, khoản 3 Điều 24 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, trường hợp vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự và người còn lại được xác định là người giám hộ đương nhiên thì việc thực hiện chuyển nhượng tài sản chung sẽ do người còn lại thực hiện.

Lúc này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng chỉ có chữ ký của một người thì vẫn có hiệu lực pháp luật.

3.2.2. Án lệ số 04/2016/AL

Căn cứ khái quát nội dung Án lệ số 04/2016/AL, khi đáp ứng đủ các điều kiện sau, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng chỉ do một bên vợ hoặc chồng xác lập vẫn có hiệu lực pháp luật và có giá trị ràng buộc với bên còn lại:

• Bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên xác lập giao dịch chuyển nhượng biết và cùng sử dụng số tiền đó;

• Bên nhận chuyển nhượng đã nhận và quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất công khai, người không ký tên xác lập giao dịch chuyển nhượng biết mà không có ý kiến phản đối gì.

3.3. Kết luận

Như vậy, trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại thì giao dịch chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu, trừ trường hợp một bên vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự/người còn lại biết về giao dịch chuyển nhượng nhưng không có ý kiến phản đối và cùng sử dụng số tiền thu được từ giao dịch chuyển nhượng.

4. Hậu quả pháp lý khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung của vợ chồng do một bên vợ hoặc chồng tự ý xác lập vô hiệu

Căn cứ Khoản 2 Điều 131 và Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung của vợ chồng do một bên vợ hoặc chồng tự ý xác lập vô hiệu sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý sau:

• Giao dịch chuyển nhượng không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập;

• Tiền chuyển nhượng sẽ được trả lại cho bên nhận chuyển nhượng và quyền sử dụng đất sẽ được trả lại cho bên chuyển nhượng;

• Việc đăng ký biến động đất đai đứng tên người nhận chuyển nhượng (nếu có) sẽ bị hủy bỏ;

• Bên có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường.

Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình

Trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký và chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, giao dịch giữa người nhận chuyển nhượng và người thứ ba này sẽ không bị vô hiệu.

Lúc này, bên vợ hoặc chồng không ký tên xác lập giao dịch chuyển nhượng sẽ không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất từ người thứ ba ngay tình, nhưng có quyền khởi kiện yêu cầu bên có lỗi (vợ hoặc chồng của họ) bồi thường thiệt hại.

Tính hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung cần được đánh giá một cách toàn diện trên cơ sở phân tích bản chất pháp lý của tài sản chung, mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch, mức độ ngay tình của bên thứ ba và nguyên tắc bảo vệ sự ổn định của quan hệ dân sự. Việc áp dụng các quy định pháp luật không nên máy móc, mà cần linh hoạt trong bối cảnh cụ thể, đảm bảo sự cân bằng giữa nguyên tắc bảo vệ tài sản hợp pháp của vợ/chồng bị xâm phạm và nguyên tắc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba ngay tình. Trong bối cảnh ngày càng phát sinh nhiều giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý để tăng cường minh bạch thông tin sở hữu, bắt buộc xác minh tình trạng hôn nhân và chữ ký của cả vợ và chồng trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là cần thiết. Đồng thời, việc thống nhất áp dụng pháp luật trong xét xử cũng là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ Dân sự - Hôn nhân và Gia đình.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0914.491.911

Email: info@dlpinnacle.vn

Website: https://www.dlpinnacle.vn

BÀI VIẾT MỚI

CÓ NÊN NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN “SỔ ĐỎ”?

Trong những năm gần đây, vì một số lý do như, không ít người – đặc biệt là người Việt Nam ở nước ngoài hoặc người chưa đủ điều kiện pháp lý để đăng ký quyền sử dụng đất/vay vốn ngân hàng – thay vì tự mình đứng tên “sổ đỏ” đã nhờ người khác đứng tên hộ. Đây có thể là giải pháp tình thế, nhưng lại giống như việc “gửi trứng cho ác”: lợi ích trước mắt thì có, nhưng rủi ro pháp lý tiềm ẩn phía sau có thể khiến người chủ thực sự “mất trắng” tài sản chỉ trong chớp mắt, đặc biệt là khi mối quan hệ giữa các bên thay đổi.

HỘ KINH DOANH HAY CÔNG TY

Quyết định đăng ký hộ kinh doanh (HKD) hay thành lập công ty (CTY) giống như chọn phương tiện cho hành trình khởi nghiệp: xe máy gọn nhẹ hay ô-tô vững chãi? Bài viết này phân tích thuế, trách nhiệm pháp lý, vận hành và thời điểm “lên đời” mô hình, kèm ví dụ thực tế để bạn ra quyết định sáng suốt.

VI PHẠM HỢP ĐỒNG KHI BẤT KHẢ KHÁNG

Theo quy định của pháp hiện hành, cá nhân, pháp nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực; nếu không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ (gọi chung là vi phạm nghĩa vụ) thì phải gánh chịu các chế tài tương ứng với hành vi vi phạm. Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình thực hiện nghĩa vụ sẽ có thể xảy ra rất nhiều sự cố nằm ngoài khả năng kiểm soát của các bên, khiến cho một hoặc các bên không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Để đảm bảo công bằng, pháp luật cũng đã dự liệu trước một số trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ được miễn trách nhiệm đối với hành vi vi phạm, và một trong số đó là sự kiện bất khả kháng.

MÂU THUẪN GIỮA CỔ ĐÔNG VÀ NGƯỜI QUẢN LÝ

Công ty cổ phần là một trong những loại hình doanh nghiệp phổ biến nhất hiện nay, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Trong quá trình hoạt động của công ty cổ phần, xuất phát từ sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền quản lý, không thể tránh khỏi việc phát sinh các mâu thuẫn lợi ích giữa cổ đông và người quản lý công ty. Những mâu thuẫn này, nếu không được giải quyết kịp thời và phù hợp có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, tình hình tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.

SỬ DỤNG TRÁI PHÉP TÀI SẢN

Tài sản là đối tượng trung tâm trong nhiều mối quan hệ pháp luật và việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một trong những nguyên tắc cơ bản của hệ thống pháp luật Việt Nam. Để bảo vệ nguyên tắc này, pháp luật hiện hành đã thiết lập những rào cản kiên cố nhằm ngăn cản mọi hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản, trong đó bao gồm hành vi sử dụng trái phép tài sản của người khác. Mọi chủ thể vi phạm, bất kể là ai, đều sẽ phải đối mặt với những chế tài pháp lý tương xứng, phản ánh mức độ nghiêm trọng của hành vi đã gây ra.

ĐOÀN KẾT CỘNG ĐỒNG

Trong một cộng đồng cư dân, sức mạnh của sự đoàn kết không chỉ là một khái niệm trừu tượng, mà còn là một yếu tố quyết định quan trọng đối với sự thịnh vượng và an lành. Khi cư dân hòa nhập và hỗ trợ lẫn nhau, họ có thể đối mặt với thách thức lớn một cách hiệu quả hơn, xây dựng một môi trường sống tích cực và tạo ra các cơ hội phát triển. Việc hiểu và đối phó với những nguyên nhân gây ra sự chia rẽ trong cộng đồng cư dân là bước quan trọng để xây dựng một môi trường sống tích cực và bình an.

BỎ ÁN TỬ HÌNH

Sáng ngày 25/6 vừa qua, một bước tiến quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam đã được thông qua khi Quốc hội chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự với sự đồng thuận cao từ các đại biểu (429/439 phiếu tán thành, chiếm 89,75%). Luật này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2025. Một trong những điểm sửa đổi mang tính nhân văn và được dư luận đặc biệt quan tâm chính là việc bãi bỏ hình phạt tử hình đối với 8 tội danh, thay vào đó là hình phạt tù chung thân không xét giảm án.

CHẾ TÀI ĐỐI VỚI VI PHẠM NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG

Hợp đồng là hình thức phổ biến nhất của giao dịch dân sự và là nền tảng quan trọng trong các quan hệ kinh tế – thương mại. Tuy nhiên, trong thực tiễn, tình trạng vi phạm nghĩa vụ hợp đồng diễn ra khá phổ biến, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng. Để bảo vệ bên bị vi phạm, pháp luật hiện hành đã quy định nhiều loại chế tài khác nhau nhằm xử lý hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Tại Việt Nam, những nguyên tắc về hợp đồng, bao gồm các quy định về vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, chủ yếu được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005.