TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ ĐƯỢC GIẢI QUYẾT BỞI TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng đa dạng, tranh chấp bất động sản đã và đang diễn ra ngày càng phổ biến tại Việt Nam. Các tranh chấp này thường liên quan tới nhiều chủ thể và có tính phức tạp cao, đòi hỏi có cơ chế giải quyết pháp lý hiệu quả.

Trước đây, khi nhắc đến tranh chấp bất động sản, phần lớn quan điểm đều mặc nhiên cho rằng Tòa án là cơ quan tài phán duy nhất có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của cơ chế trọng tài và xu hướng tăng cường quyền tự định đoạt của các bên trong hoạt động thương mại, pháp luật Việt Nam hiện hành đã bắt đầu ghi nhận khả năng giải quyết một số tranh chấp bất động sản bằng Trọng tài thương mại.

1. Nhận diện tranh chấp bất động sản

1.1. Tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024).

Theo tinh thần Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn một số quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, tranh chấp đất đai bao gồm những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tức đất đai phải là đối tượng trực tiếp của quan hệ tranh chấp (Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTPTANDTC ngày 5/5/2017).

Như vậy, về bản chất, tranh chấp đất đai là tranh chấp về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, bao gồm các dạng tranh chấp phổ biến như:

1.2. Tranh chấp liên quan đến bất động sản

Tranh chấp liên quan đến bất động sản bao gồm:

Khác với tranh chấp đất đai, trọng tâm của tranh chấp liên quan đến bất động sản là xác định hiệu lực giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên hoặc hậu quả pháp lý phát sinh từ quan hệ hợp đồng, trong đó bất động sản chỉ là đối tượng liên quan của giao dịch.

2. Thẩm quyền của Trọng tài thương mại theo quy định pháp luật

2.1. Điều kiện để tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài

Theo Luật Trọng tài Thương mại năm 2010, để tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài, phải thỏa mãn hai điều kiện:

2.2. Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài thương mại

Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 quy định 03 (ba) trường hợp để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài, cụ thể như sau:

a. Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại

Theo Luật Thương mại năm 2005, hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Theo Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP, mục đích lợi nhuận của cá nhân, tổ chức trong hoạt động kinh doanh, thương mại là mong muốn của cá nhân, tổ chức đó thu được lợi nhuận mà không phân biệt có thu được hay không thu được lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, thương mại đó.

Như vậy, có thể hiểu, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài bao gồm những tranh chấp phát sinh từ các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi/ mục đích lợi nhuận.

b. Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại

Chủ thể có hoạt động thương mại bao gồm:

c. Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài

3. Tranh chấp bất động sản có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại?

3.1. Luật Nhà ở năm 2023

Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định điều luật về giải quyết tranh chấp và có ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp bất động sản trong các trường hợp sau:

3.2. Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024 có quy định tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi trọng tài thương mại Việt Nam (khoản 5 Điều 236). Tuy nhiên, lại chưa quy định cụ thể khái niệm về phạm vi “hoạt động thương mại liên quan đất đai”.

Ở thời điểm hiện tại, có thể cân nhắc tham chiếu nội dung được nêu tại điểm a Mục 2.2 bài viết này, để xác định “hoạt động thương mại liên quan đất đai” là các giao dịch liên quan đến đất đai mà các bên hoặc một trong các bên xác lập giao dịch có hướng tới mục đích sinh lợi/ mục đích lợi nhuận.

Đối với các tranh chấp đất đai/liên quan đến đất đai không phát sinh từ hoạt động thương mại (Ví dụ như tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới đất giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất…) và các tranh chấp phát sinh từ quan hệ hành chính về đất đai (Ví dụ như các tranh chấp của người sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến các quyết định hành chính, hành vi hành chính như thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…) thì Trọng tài không có thẩm quyền giải quyết.

3.3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 không có bất kỳ quy định nào hạn chế thẩm quyền của Trọng tài trong việc giải quyết tranh về kinh doanh chấp bất động sản.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Tham chiếu nội dung nêu tại điểm a Mục 2.2 bài viết này, hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định là hoạt động thương mại vì có mục đích lợi nhuận.

Vì vậy, căn cứ nội dung nêu tại Mục 2 bài viết này, trong quá trình hoạt động kinh doanh bất động sản mà các bên có phát sinh tranh chấp thì Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đó nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

Như vậy, trong một số trường hợp, tranh chấp bất động sản có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại.

Có thể thấy, pháp luật Việt Nam hiện nay đã có xu hướng mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài thương mại đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh hoặc từ quan hệ thương mại liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp bất động sản đều thuộc thẩm quyền của Trọng tài thương mại. Đối với các tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi đất, tranh chấp ranh giới đất hoặc các tranh chấp liên quan trực tiếp đến hiệu lực pháp lý của quyền sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết vẫn chủ yếu thuộc về Tòa án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngược lại, đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản, giao dịch thương mại hoặc các quan hệ có tính chất tài sản mà các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ thì Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Do đó, việc xác định đúng bản chất pháp lý của tranh chấp bất động sản là cơ sở quan trọng để phân định thẩm quyền giữa Trọng tài thương mại và Tòa án, qua đó bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp và hạn chế những rủi ro pháp lý phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE