Q&A: Tính hợp pháp của việc gia hạn Hợp đồng quản lý vận hành không thông qua Hội nghị nhà chung cư

Tình huống pháp lý:

Ban quản trị chung cư OV (sau đây gọi tắt là “BQT OV”) hết nhiệm kỳ vào ngày 31/12/2025, tuy nhiên vào tháng 11/2025, BQT OV lại ký gia hạn lần 3 phụ lục hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S thêm 01 (một) năm. Được biết Hợp đồng quản lý vận hành giữa BQT OV và Công ty S được ký kết từng năm một, và đều phải được Hội nghị nhà chung cư (sau đây gọi tắt là “HNNCC”) đồng ý thông qua việc ký gia hạn.

Mục lục

Giải đáp:

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Như vậy, việc gia hạn lần 3 không thông qua HNNCC của BQT OV là có phù hợp pháp luật hay không, nếu không phù hợp thì tính hiệu lực của hợp đồng như thế nào.

Giải đáp:

Việc BQT OV gia hạn lần 3 phụ lục hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S mà không thông qua HNNCC là không phù hợp với quy định pháp luật, bởi lẽ:

(1) Theo điểm c và k khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023, BQT OV chỉ được ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S sau khi đã được HNNCC lựa chọn, đồng thời, chỉ được thực hiện công việc khác do HNNCC giao mà không trái quy định của pháp luật.

(2) Căn cứ khoản 1 Điều 29 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), do Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S được ký kết từng năm một, hay nói cách khác là có thời hạn 12 (mười hai) tháng, nên khi hết thời hạn, việc có tiếp tục ký Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với Công ty S hay không phải do HNNCC quyết định, trên cơ sở thống nhất với Công ty S.

(3) Quy chế quản lý, vận hành của chung cư OV có quy định việc gia hạn Hợp đồng quản lý vận hành phải được HNNCC đồng ý thông qua.

Từ (1), (2) và (3), có căn cứ để xác định, việc BQT OV gia hạn lần 3 phụ lục hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S mà không thông qua HNNCC là có dấu hiệu vượt quá quyền và trách nhiệm theo quy định.

Do đó, theo khoản 3 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 và khoản 1 Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyết định gia hạn Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty S của BQT OV không có giá trị pháp lý và không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu chung cư OV, trừ trường hợp:

Việc gia hạn trên được HNNCC công nhận;
Các chủ sở hữu chung cư OV biết mà không phản đối trong thời gian hợp lý (Chẳng hạn: Việc gia hạn đã được BQT OV công khai; Công ty S tiếp tục quản lý vận hành; Các chủ sở hữu chung cư OV vẫn đóng phí quản lý, tham gia làm việc với Công ty S và không có ý kiến phản đối trong thời gian dài).

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE

Thông tin	Liên hệ
Địa chỉ	Tầng 5, 25 Nguyễn Văn Nguyễn, phường Tân Định, Thành phố Hồ Chí Minh
Hotline	0914491911
Email	info@dlpinnacle.vn
Website	https://www.dlpinnacle.vn

Cùng Chuyên Mục: TƯ VẤN PHÁP LUẬT

NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI CÔNG KHAI THÔNG TIN CÁ NHÂN CỦA NGƯỜI KHÁC

Trong thời đại mạng xã hội phát triển bùng nổ, việc chia sẻ hình ảnh, thông tin của người khác chỉ bằng một thao tác “đăng bài” đã trở nên vô cùng phổ biến. Tuy nhiên, những cá nhân này không biết được những hậu quả khó lường từ những bài đăng của họ. Pháp luật quốc tế về nhân quyền có những quy định khắt khe về bảo vệ quyền nhân thân, bảo vệ dữ liệu cá nhân của mỗi con người và các quốc gia trên thế giới đều phải tuân theo những quy định chung đó. Từ đó, pháp luật Việt Nam cũng phải nghiêm khắc đề ra những quy định mới bắt kịp xu hướng quốc tế để mở rộng quan hệ ngoại giao. Nhiều quy định mới được đặt ra nhằm siết chặt những hành vi trục lợi từ việc xâm phạm quyền nhân thân và dữ liệu cá nhân của người khác.

NHỮNG CHÍNH SÁCH MỚI NỔI BẬT

Việc ban hành và sửa đổi các chính sách, quy định pháp luật giữ vai trò quan trọng trong việc cụ thể hóa đường lối, chủ trương của Nhà nước, đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế ở từng giai đoạn. Sự thay đổi của phương diện quản lý nhà nước, cùng với những yêu cầu mới đặt ra từ thực tiễn, đòi hỏi hệ thống pháp luật phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, minh bạch và khả thi trong quá trình áp dụng.

TỪ NGÀY 01/07/2026: HÀNH VI XÚC PHẠM, BÔI NHỌ DANH DỰ NHÂN PHẨM NGƯỜI KHÁC

Thời gian gần đây, tình trạng đăng tải thông tin sai sự thật, bôi nhọ, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người khác trên mạng xã hội diễn ra ngày càng phổ biến. Khi bạn đã từng là nạn nhân của một bài đăng vu khống, một tin đồn thất thiệt hay một tài khoản mạo danh? Ắt hẳn bạn nên quan tâm đến Luật An ninh mạng năm 2025, Nghị định 174/2026/NĐ-CP có hiệu lực kể từ 01/07/2026 đã bổ sung các chế tài nghiêm khắc đối với các hành vi bôi nhọ, vu khống, xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người khác trên không gian mạng.

QUÁN CÀ PHÊ, NHÀ HÀNG CÓ PHẢI TRẢ TIỀN BẢN QUYỀN KHI MỞ ÂM NHẠC HAY KHÔNG?

Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ hiện nay, đặc biệt tại các quán cà phê, nhà hàng, khách sạn, spa, trung tâm thương mại hay các cơ sở giải trí, âm nhạc không chỉ nâng cao trải nghiệm của khách hàng mà còn trở thành một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách, xây dựng hình ảnh thương hiệu và gia tăng giá trị thương mại của dịch vụ. Chính vì vậy, việc phát nhạc trong quá trình kinh doanh đã trở thành hoạt động diễn ra thường xuyên và gần như không thể thiếu đối với nhiều mô hình kinh doanh.

XÁC ĐỊNH TIỀN LƯƠNG ĐÓNG BẢO HIỂM XÃ HỘI

Bảo hiểm xã hội (“BHXH”) là sự bảo đảm thay thế hoặc bù đắp một phần thu nhập của người tham gia BHXH khi họ bị giảm hoặc mất thu nhập do ốm đau, thai sản, tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp, khi nghỉ hưu hoặc chết, trên cơ sở đóng vào quỹ BHXH hoặc do ngân sách nhà nước bảo đảm. Mức đóng BHXH được xác định dựa trên thu nhập/tiền lương của người tham gia BHXH. Tuy nhiên, không phải mọi khoản thu nhập/tiền lương đều được dùng làm căn cứ đóng BHXH.

NGƯỜI SỬ DỤNG LAO ĐỘNG CÓ PHẢI XÓA DỮ LIỆU CÁ NHÂN

Kể từ ngày 01/01/2026, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025 chính thức có hiệu lực, đặt ra hàng loạt nghĩa vụ pháp lý mới cho các doanh nghiệp trong việc thu thập, xử lý và bảo quản thông tin của người lao động. Trong đó, một trong những quy định gây chú ý nhất là nghĩa vụ bắt buộc xóa dữ liệu cá nhân của người lao động khi họ chấm dứt hợp đồng lao. Vậy quy định này được hiểu và áp dụng như thế nào trên thực tế?