LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI?

“Có tiền cũng chưa chắc mua được nhà ở xã hội”, đây câu nói khá quen thuộc và cũng là thực tế mà không ít người thu nhập thấp tại các đô thị lớn đang phải đối mặt. Trong bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người lao động hoặc người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội được kỳ vọng là một giải pháp an cư thiết thực đối với họ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tiếp cận loại hình nhà ở xã hội này không hề đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ.

Nếu mọi người vẫn cho rằng chỉ cần áp ứng điều kiện về việc thu nhập thấp là có thể mua được nhà ở xã hội thì đã nhầm rồi. Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội không chỉ phải đáp ứng về điều kiện tài chính mà còn phải đáp ứng các điều kiện khác liên quan đến đối tượng, tình trạng nhà ở, hộ tịch và nơi cư trú. Bên cạnh đó, quy trình xét duyệt hồ sơ cũng mang tính sàng lọc cao, đòi hỏi người đăng ký phải cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh và trải qua các bước thẩm định theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

1. Nhà ở xã hội là gì và ai mới có thể được mua nhà ở xã hội:

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước về chính sách nhằm cung cấp chỗ ở cho các đối tượng nhất định trong xã hội, đặc biệt là những người có khó khăn về nhà ở và thu nhập. Sự hỗ trợ này có thể thể hiện dưới nhiều hình thức như ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng hoặc giá bán, qua đó giúp người dân giảm chi phí tiếp cận nhà ở so với nhà ở thương mại trên thị trường.

Tuy nhiên, không phải bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng có quyền mua nhà ở xã hội. Pháp luật đã thiết lập một cơ chế “khoanh vùng đối tượng” nhằm đảm bảo chính sách này đến đúng người thụ hưởng. Hiện nay, có 12 đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội bao gồm:

(1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;

(2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn;

(3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

(4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

(5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

(6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;

(7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác;

(8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

(9) Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này;

(10) Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

(11) Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

(12) Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Tuy nhiên từ ngày 01/7/2026, khi Luật Dân số 2025 chính thức có hiệu lực, “người có từ 02 con đẻ trở lên” sẽ trở thành đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội.

CSPL: Khoản 7 Điều 2, Điều 76 Luật nhà ở 2023 và Luật Dân số 2025 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2026)

2. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội

2.1. Điều kiện về nhà ở:

- Bản thân mình hoặc vợ chồng của mình (nếu có) chưa từng có nhà ở

- Chưa được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội

- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xây dựng nhà ở xã hội

- Nếu đã có nhà thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án nhà ở xã hội thì nhà phải có diện tích bình quân đầu người là 15m2 sàn/người.

- Trường hợp là những người đang trong quân đội, công chức, viên chức… thì phải không đang ở nhà công vụ.

CSPL: Điều 78 Luật nhà ở 2023, Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP

2.2. Điều kiện về thu nhập

a) Đối với đối tượng theo thứ tự 5, 6, 8 tại mục 1 nêu trên:

- Người độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu;

- Người độc thân nuôi con dưới vị thành niên có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu;

- Người đã kết hôn: 2 vợ chồng có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng

Lưu ý:

- Thu nhập được tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

- Thời gian xác định điều kiện về thu nhập của người độc thân là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.

- Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập trong trường hợp người độc thân và người đã kết hôn đứng đơn nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (03) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.

- Trường hợp đối tượng là người thu nhập thấp tại đô thị không có Hợp đồng lao động thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập và được cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.

CSPL: Điều 78 Luật nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Điều 33 Nghị định 54/2026/NĐ-CP

b) Đối với đối tượng theo thứ tự 7 tại mục 1 nêu trên:

- Trường hợp còn độc thân: Thu nhập hàng tháng thực nhận (bao gồm cả lương cơ bản và phụ cấp) không quá tổng thu nhập của sỹ quan hàm Đại tá

- Trường hợp đã kết hôn:

+ Nếu cả 02 vợ chồng đều thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập (bao gồm cả lương và phụ cấp) thực nhận hàng tháng không quá 02 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.

+ Chỉ 01 người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập (bao gồm cả lương và phụ cấp) thực nhận hàng tháng của 2 vợ chồng không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan cấp hàm Đại tá.

- Trường hợp thuộc hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị thì phải chứng minh là thuộc hộ nghèo, cận nghèo theo quy định.

- Trường hợp là người lao động không có hợp đồng lao động: UBND xã đứng ra xác nhận điều kiện thu nhập.

Lưu ý: Thời gian xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

CSPL: Khoản 6 Điều 78 Luật nhà ở 2023, Điều 29, khoản 4 Điều 3, và Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Khoản 5 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP

c) Đối với đối tượng theo thứ tự 2,3,4 tại mục 1 nêu trên: thì phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

CSPL:Khoản 1 Điều 78 Luật nhà ở 2023, Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP

3. Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội

Chuẩn bị hồ sơ như sau:

- Đơn mua nhà ở xã hội (Mẫu số 01 của Nghị định số 261/2025/NĐ-CP)

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội: căn cứ vào các đối tượng được nêu ở mục 1 mà theo đó sẽ sử dụng các biểu mẫu khác nhau để thực hiện khai báo.

- Giấy từ chứng minh về điều kiện nhà ở (Mẫu số 02 hoặc 03 của Thông tư 05/2024/TT-BXD)

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập: căn cứ vào các đối tượng được nêu ở mục 1 mà theo đó sẽ sử dụng các biểu mẫu khác nhau để thực hiện khai báo theo đúng mục đích

- Các giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu

- Đơn xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy chứng nhận kết hôn

- Giấy xác nhận về nơi cư trú

- Nếu là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, không có hợp đồng lao động: Phải có xác nhận về đối tượng do UBND xã cấp.

- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở: Phải có xác nhận về đối tượng nơi bị thu hồi đất cấp.

Sau khi có đầy đủ hồ sơ, nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó.

4. Những lưu ý pháp lý về nhà ở xã hội

Theo quy định pháp luật, mỗi người chỉ có thể được phép mua nhà ở xã hội một lần duy nhất. Do đó, khi đã được cấp duyệt việc mua nhà ở xã hội, cần phải cân nhắc lựa chọn dự án phù hợp nhu cầu và ngân sách của bản thân.

Với những cá nhân, gia đình đã mua, thuê nhà ở xã hội thì không được quyền cho thuê lại hoặc mang đi thế chấp. Bên cạnh đó thì người mua sẽ không được chuyển nhượng nhà ở xã hội trong vòng 05 năm. Tính từ thời điểm hoàn thành số tiền trong hợp đồng với chủ đầu tư. Sau khoảng thời gian đó, bạn sẽ được cấp đầy đủ các giấy tờ nhà đất. Thì có thể được bán hay chuyển nhượng lại. Mặc dù nếu trong khoảng thời gian 05 năm đó, nếu muốn bạn có thể bán lại cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư hoặc người có đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Nhìn chung, việc mua nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào khả năng tài chính của người dân mà còn chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật và các tiêu chí xét duyệt cụ thể. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, đơn giản hóa thủ tục và bảo đảm tính minh bạch trong quá trình xét duyệt là những yếu tố then chốt nhằm giúp chính sách nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả. Qua đó, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và tạo điều kiện ổn định cuộc sống lâu dài cho các đối tượng có thu nhập thấp.

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE