GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TRƯỚC ĐÓ BỊ TUYÊN VÔ HIỆU THÌ GIAO DỊCH THẾ CHẤP ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG CÓ VÔ HIỆU KHÔNG?

Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy, không ít trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định pháp luật. Hệ quả pháp lý của việc vô hiệu này không chỉ dừng lại ở quan hệ giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng ban đầu mà còn đặt ra những vấn đề pháp lý phức tạp đối với hiệu lực pháp lý của các giao dịch phát sinh tiếp theo, đặc biệt là giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng. Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó (vốn là cơ sở làm phát sinh quyền sở hữu cho bên thế chấp) bị tuyên vô hiệu, thì liệu giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng có bị vô hiệu hay không?

1. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Để một giao dịch dân sự được coi là có giá trị pháp lý, cần phải có đủ các điều kiện sau:

Ngoài ra, giao dịch dân sự còn phải đảm bảo điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Trường hợp giao dịch dân sự không đảm bảo được 01 (một) trong các điều kiện nêu trên thì được coi là vô hiệu, một số trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thường gặp như: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo; Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn; Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;…

CSPL: Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Hệ quả pháp lý của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó bị tuyên vô hiệu:

Như đã phân tích, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện về chủ thể, mục đích, nội dung và hình thức của giao dịch. Tuy nhiên, đối với giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó đã bị tuyên vô hiệu, việc xác định hiệu lực của giao dịch thế chấp không chỉ phụ thuộc vào việc xem xét các điều kiện có hiệu lực thông thường, mà còn đòi hỏi nhiều sự suy xét, cân nhắc từ nhiều yếu tố khách quan do tính chất pháp lý phức tạp của nhiều giao dịch cùng có liên quan với nhau, sao cho quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên đều được đảm bảo toàn diện.

Điều kiện tiên quyết để xác định hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này là việc xem xét tư cách người thứ ba ngay tình của tổ chức tín dụng - Bên nhận thế chấp. Pháp luật hiện hành không quy định như thế nào là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, tuy nhiên, dựa trên những trường hợp người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch dân sự vô hiệu thì người thứ ba ngay tình được hiểu là người tham gia vào một giao dịch dân sự mà không biết và không thể biết về việc giao dịch trước đó có vi phạm pháp luật hoặc tài sản giao dịch không thuộc quyền định đoạt hợp pháp của bên chuyển giao.

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.”

Trong đó, phạm vi của “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” không bị giới hạn trong các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,...  mà còn bao gồm cả các giao dịch làm phát sinh quyền đối với tài sản như giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, mặc dù quyền sử dụng đất không được chuyển giao “vật lý” cho bên nhận thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhưng bản chất pháp lý của giao dịch thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và thiết lập cơ chế pháp lý để bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản trong trường hợp nghĩa vụ không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng. Do đó, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được xem là hình thức chuyển giao tài sản có điều kiện và “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất.

Từ quy định trên, có thể hiểu, việc xác định hệ quả pháp lý về hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất sẽ tùy thuộc vào việc tổ chức tín dụng – Bên nhận thế chấp có được coi là người thứ ba ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước đó bị tuyên vô hiệu hay không?

Căn cứ theo quy định tại mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, mục 1 Phần III Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 thì có thể xác định như sau:

a. Trường hợp giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng không bị vô hiệu:

Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất và đã thế chấp quyền sử dụng đất đó cho tổ chức tín dụng theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời tổ chức tín dụng đã thực hiện đúng các thủ tục xác minh, thẩm định tài sản và không có lỗi trong việc xác lập giao dịch thế chấp, chứng minh tính hợp pháp của tài sản thế chấp thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng không vô hiệu do tổ chức tín dụng – Bên nhận thế chấp được coi là người thứ ba ngay tình.

b. Trường hợp giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng vô hiệu:

Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, việc thế chấp quyền sử dụng đất đó cho tổ chức tín dụng không đúng quy định của pháp luật, đồng thời tổ chức tín dụng thiếu trách nhiệm, không thực hiện đúng các thủ tục xác minh, thẩm định tài sản hoặc có các dấu hiệu cho thấy tổ chức tín dụng biết hoặc có khả năng biết về tính bất hợp pháp của tài sản thế chấp nhưng vẫn xác lập giao dịch thế chấp thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng vô hiệu do tổ chức tín dụng – Bên nhận thế chấp không được coi là người thứ ba ngay tình.

3. Hậu quả pháp lý:

a. Trường hợp giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng không bị vô hiệu:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu, nhưng giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng vẫn có hiệu lực thì chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất từ tổ chức tín dụng - Người thứ ba ngay tình mà chỉ có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Đồng thời, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết.

CSPL: Khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015.

b. Trường hợp giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng vô hiệu:

Các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Bên nhận thế chấp phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp và làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp, đồng thời có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp khi giao kết Hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó, bên nhận thế chấp mất quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp, khoản vay đang là khoản vay có tài sản bảo đảm sẽ chuyển thành khoản vay không có tài sản bảo đảm hoặc chỉ bảo đảm một phần, tùy thuộc Hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

CSPL: Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Việc xác định hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này không thể được tiếp cận một cách máy móc, mà cần đặt trong tổng thể các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, đặc biệt là nguyên tắc bảo vệ người thứ ba ngay tình và bảo đảm sự ổn định của các quan hệ pháp luật. Do đó, yêu cầu đặt ra là cần tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và thống nhất nhận thức trong áp dụng pháp luật, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan và duy trì an toàn, ổn định cho các giao dịch dân sự trong xã hội.

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE