CHỦ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở ĐANG THẾ CHẤP CÓ ĐƯỢC HUY ĐỘNG VỐN HAY KHÔNG?

Hiện nay, việc vay vốn là một trong những phương thức phổ biến để đáp ứng cho việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đối với khoản vay, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường sử dụng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Điều này đã đặt ra một vấn đề pháp lý đáng chú ý: Liệu khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang được thế chấp, chủ đầu tư có được thực hiện giao dịch huy động vốn từ các nhà đầu tư khác hay không?

Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mà còn tác động sâu sắc đến quyền lợi của các nhà đầu tư khác tham gia đầu tư dự án và bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) cũng như sự ổn định, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản.

1. Thế nào là dự án đầu tư xây dựng nhà ở?

Pháp luật hiện hành có đề cập rõ về khái niệm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khoản 12 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tập hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trên một địa điểm nhất định trong thời hạn và chi phí xác định.

2. Đối tượng nào là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở?

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Căn cứ theo quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở năm 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:

- Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) có đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

+ Có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai;

+ Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn là nguồn tài chính công đoàn theo quy định của pháp luật về công đoàn; vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công; vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, đáp ứng điều kiện là tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

3. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Pháp luật hiện hành cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó.

Điều này có ý nghĩa quan trọng cả về phương diện kinh tế lẫn pháp lý. Trước hết, tạo cơ sở pháp lý để chủ đầu tư huy động nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn, đáp ứng nhu cầu vốn lớn trong quá trình triển khai dự án, qua đó góp phần bảo đảm tiến độ và hiệu quả đầu tư. Đồng thời, làm gia tăng tính linh hoạt trong hoạt động kinh doanh, giúp chủ đầu tư khai thác tối đa giá trị tài sản và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn đóng vai trò là công cụ bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng, khi các khoản vay được bảo đảm bằng tài sản cụ thể, có giá trị và có thể xử lý theo quy định pháp luật trong trường hợp phát sinh rủi ro.

Tuy nhiên, để thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

Trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở không đúng với quy định về điều kiện thế chấp thì giao dịch thế chấp được coi là vô hiệu.

CSPL: Khoản 1 Điều 183, Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023.

4. Chủ đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang thế chấp có được huy động vốn góp không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023 thì trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án và quyền sử dụng đất trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp với nhà đầu tư khác.

Như vậy, có thể hiểu, việc đặt ra điều kiện bắt buộc đối với việc thực hiện giải chấp và thời điểm thực hiện giải chấp đã thể hiện rõ quan điểm của pháp luật về việc không cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện giao dịch huy động vốn góp đối với dự án đang thế chấp. Việc thực hiện giao dịch huy động vốn góp chỉ được pháp luật cho phép khi chủ đầu tư đã tiến hành giải chấp phần dự án đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. Khi ký hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng.

Nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan, pháp luật đặt ra những ràng buộc chặt chẽ trong hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà ở. Điều này cũng thể hiện rõ định hướng điều tiết của Nhà nước: Vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn phục vụ triển khai dự án, vừa kiểm soát rủi ro nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan cũng như bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng. Thực tiễn cho thấy, những tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này phần lớn bắt nguồn từ việc chủ đầu tư không tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý khi huy động vốn đối với tài sản đang thế chấp, dẫn đến nguy cơ giao dịch vô hiệu hoặc phát sinh nghĩa vụ pháp lý phức tạp. Do đó, việc chủ đầu tư thực hiện đúng trình tự, điều kiện và giới hạn mà pháp luật quy định khi huy động vốn không

CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE