1. Tìm hiểu thuật ngữ pháp lý:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014, 2025).
Ví dụ: Ông Chiến Thần sinh năm 1970 tại Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam. Năm 2000, ông sang Hoa Kỳ sinh sống, làm việc lâu dài tại Hoa Kỳ nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam. Ông cư trú ổn định, có gia đình, công việc và cuộc sống tại đây. Trường hợp này, ông Chiến Thần được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam.
- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt nam năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014, 2025).
Ví dụ: Chị Hột Lựu sinh ra tại Việt Nam, từng có quốc tịch Việt Nam. Năm 1990, chị ra nước ngoài sinh sống và sau đó đã thôi quốc tịch Việt Nam để nhập quốc tịch Canada. Hiện nay, chị cư trú, làm việc ổn định và lâu dài tại Canada. Trường hợp này, chị Hột Lựu không còn là công dân Việt Nam nhưng do đã từng có quốc tịch Việt Nam, nên được xác định là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam.
Việc phân biệt rõ hai nhóm chủ thể này là cơ sở pháp lý quan trọng, bởi quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của họ không hoàn toàn giống nhau theo pháp luật hiện hành.
2. Chế định pháp luật về quyền sử dụng đất, hà ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài qua các giai đoạn:
Trước thời điểm Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền chuyển nhượng đất (Điều 9).
Do đó thời điểm trước khi có Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đồng bào Việt Kiều) khi mua đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở tại Việt Nam thì thường thông qua việc phải nhờ người thân, dòng họ, người quen đứng tên hộ (giùm) trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp khi những người này có nhu cầu lấy lại tài sản của mình, muốn làm thủ tục sang tên lại nhưng bị tranh chấp với những người đang giữ hộ này. Căn cứ Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “tranh chấp đòi lại tài sản” thì khi giải quyết tranh chấp “Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu”. Như vậy, pháp luật Việt Nam vẫn luôn công bằng, tôn trọng sự đóng góp của các bên trong quá trình tôn tạo, giữ gìn tài sản làm tăng giá trị của tài sản lên. Dù vậy, đối với những người Việt Nam định cư tại nước ngoài thì đây là tranh chấp không đáng có khi họ muốn đòi lại chính tài sản của mình, quá trình giải quyết tranh chấp mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí đi lại,…
Sau đó, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã chính thức đánh dấu một bước ngoặt lớn khi xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những đối tượng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013, trường hợp có nhu cầu sử dụng đất nhằm mục đích để ở, tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung (không phân biệt có quốc tịch Việt Nam hay không còn quốc tịch Việt Nam) chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phải đáp ứng thêm các điều kiện cụ thể về quốc tịch và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Sau thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và Luật Nhà ở năm 2023
(i) Đối với quyền sở hữu đất:
Từ khi Luật Đất đia năm 2024 ra đời đã có một sự phân định cụ thể khi chia tách rạch ròi, đã mở rộng hình thức nhận quyền sử dụng đất của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, làm gia tăng cơ hội tiếp cận thị trường đầu tư của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Căn cứ khoản 3 và khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 thì quyền sử dụng đất được áp dụng với cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) sẽ có đầy đủ quyền như công dân Việt Nam trong nước, trong đó có quyền tiếp cận đất đai. Cụ thể, cá nhân (bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam) được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 28 Luật Đất đai 2024). Đây là quy định mới của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 khi không cần phải gắn liền với quyền sử dụng nhà ở.
Theo quy định được nêu trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt Nam được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được quyền mua nhà đất ở Việt Nam, được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Không thể không ghi nhận rằng, những quy định mới này đã góp phần giải quyết căn bản tình trạng tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài vốn diễn ra phổ biến trong giai đoạn pháp luật còn nhiều hạn chế. Đồng thời, chính sách mở rộng quyền sở hữu nhà ở cũng tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực, khi khuyến khích dòng vốn đầu tư, tri thức và nguồn lực xã hội từ cộng đồng người Việt ở nước ngoài quay trở về đóng góp cho sự phát triển kinh tế - xã hội trong nước.
(ii) Đối với quyền sở hữu nhà ở:
Căn cứ Điều 8 Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở đã bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8, điểm b khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở 2023 “Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.”
Song song với việc mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở, pháp luật vẫn đặt ra những giới hạn nhất định nhằm bảo đảm cân bằng lợi ích chung. Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định giới hạn về số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu, theo đó:
- Không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư;
- Không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường;
- Trong các khu vực có yêu cầu đặc biệt về quốc phòng, an ninh, Chính phủ có thể áp dụng các tiêu chí quy đổi dân số chặt chẽ hơn, đồng thời giới hạn hoặc gia hạn thời hạn sở hữu.
Căn cứ theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ – CP thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có các giấy tờ chứng minh mình thuộc đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở Việt Nam gồm:
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở Việt Nam gồm: Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
- Giấy tờ chứng minh điều kiện được sở hữu nhà ở gồm: Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.
3. Một số lưu ý đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở nước ngoài khi nhận chuyển chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế đất, nhà ở:
Để quý khách hàng cũng như bạn đọc hiểu rõ hơn trong việc phân định quyền của các đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài, Công ty Luật TNHH DL Pinacle lập bằng so sánh đối chiếu sau đây:
| Hình thức | Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam | Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt Nam |
|---|---|---|
| Nhận chuyển nhượng | Không bị giới hạn loại đất nhận chuyển nhượng. | Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong: Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024), và trong các dự án phát triển nhà ở (Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024) |
| Nhận tặng cho | Không bị giới hạn người bị tặng cho và loại đất nhận tặng cho | Chỉ được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người được thừa kế theo quy định pháp luật dân sự (Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015) |
| Nhận thừa kế | Không bị giới hạn các loại đất được thừa kế (Điều 28 Luật Đất đai 2024) | Chỉ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. |
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho nhóm đối tượng sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam). Việc thừa nhận và bảo đảm quyền sở hữu nhà ở, quyền tiếp cận đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ là sự điều chỉnh về mặt pháp lý, mà còn là sự khẳng định mối liên kết bền chặt giữa Nhà nước ta và cộng đồng người Việt trên khắp thế giới khi tạo điều kiện cho khát vọng được trở về, được gắn bó và được đồng hành cùng sự phát triển lâu dài của quê hương “Việt Nam”.
Thông tin liên hệ
CÔNG TY LUẬT TNHH DL PINNACLE
Địa chỉ: Tầng 3, 18A/76 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh
Hotline: 0914.491.911
Email: info@dlpinnacle.vn
Website: https://www.dlpinnacle.vn
